沿街商業設計從屬于住宅區設計之中，之前很少人關注，但在“新常態”的今天又成為各大房企挖掘利潤的重點區域。商業建筑設計有流線組織、立面設計、廣告設計、廣場設計……好多啊，好復雜，搞不懂。親，一句話商業建筑設計就是用華麗的設計把人吸引過來買東西（夠簡潔吧）。什么聽不懂？沒關系，繼續往下看，看完了保證你就是沿街商業建筑設計的“磚”家??！

　　想要做好商業建筑設計，首先必須要了解各個商鋪的價值。

　　設計的目的就是把自己家的“貨”賣出去，首先對“貨”進行整合梳理，看清哪些是好“貨”，哪些是次“貨”，不然會賠錢的哦。

　　一、哪類商鋪最值錢？ 商鋪的基本原則：

　　1、有內街的商業，直接沿街面的（第一層皮）商鋪價值最高，最內側（第三層皮）商鋪價值次之，中間（第二層皮）商鋪價值最低

　　“一層皮”、“二層皮”、“三層皮”？？？設計跟“皮”有什么關系。沒關系，后面有詳解

　　2、一層商鋪價值最高，二層商鋪較低，三層及以上樓層商鋪價值低

　　當設有雙首層處理的負一層商鋪以提高售價時，負一層商鋪價值僅次于一層商鋪。

　　高度越高，商鋪價值越低。雙首層的地下一層是個例外，僅次與一層商鋪

　　3、轉角商鋪和小區入口商鋪價值高于其它位置商鋪

　　橫向商鋪價值跟啞鈴一樣，兩端價值高，中間價值低。

　　高大上的設計跟啞鈴也能扯上關系，佩服我吧

　　4、靠近交通核商鋪價值較高

　　記住交通核是太陽，越是靠近，商鋪價格越“熱”

　　二、商鋪設計4大關注點

　　知道了每個商鋪的價值是第一步，如何實現這些價值是設計的第二步

　　1、流線設計

　?、?人流的引入和組織是商業建筑設計的根本，人流組織的價值遠大于某一個商鋪價值

　　流線設計是整個商業建筑設計的“頭等大事”，某一個商鋪的價值只是“一丟丟”

　?、?路線組織需形成環路，避免端頭路和端頭鋪

　　路線要成環形設計，出現端頭路或者端頭鋪可就不好了！

　?、?沿街商業避免斷鋪，保證商鋪連續性（相對于綜合型商業，沿街商業一般無主力店支持，人流引導性較弱，所以盡量避免段鋪，保證商鋪連續性）

　　沿街商業不能形成斷鋪，人流會回流或者分流，后面的鋪會“cry”的

　?、?二層及二層以上商業的豎向交通盡量用電梯或扶梯

　　人都是懶的哦，往上樓一定要用電梯或者扶梯哦

　?、?人流與貨流分開

　　這個就不用說了

　　2、廣告設計

　?、?廣告展示是商業建筑價值的體現，每一間商鋪都要有自己廣告展示位置

　　商鋪賣的很大一部分價值就是廣告展示，那必須要好好設計

　?、?景觀電梯、扶梯等人流集中的地方是最好的廣告展示，所以需外置

　?、?在人流集中的地方可以增設廣告指示標志（第一它可以引導人流，第二廣告指示標志也可以產生利潤）

　　這是可以“掙錢”的哦，一般人我都不告訴他

　　3、商鋪設計

　?、?控制商鋪面積是控制總價的手段，重點商鋪的單價對整個商業街定價有參照作用，兩者需平衡考慮。

　　商鋪單價具有“跟風性”往往以同地段商鋪為基準，我們可以利用這個特點對重點商鋪進行處理，提高產品利潤。如：轉角鋪100㎡賣2萬/㎡，中間鋪100㎡賣1.5萬/㎡，如果我們將轉角鋪在可能的前提下劃分為兩個50㎡的鋪，因總價影響，單價變為2.2萬/㎡也是可以接受的，中間鋪在“跟風性”的影響下可變為1.6或者1.65萬/㎡，記住中間鋪的數量很多，因此產生的總利潤值是可觀的。

　?、?主力店是商業前期招商的重要手段，在轉角或者入口處需考慮商鋪合并成主力店的可能。此處的主力店只是一般店鋪面積大點，昭示能力強點，跟綜合商業的主力店不具有可以比性。

　?、?三層及以上商鋪一般是目的型消費，需交通和贈送支持。一、二層商鋪把人流都“搶”光了，三層及以上商鋪沒有“硬貨”是很難銷售的。

　　4、其它

　　商業建筑設計目的是實現產品的利潤，下面幾個方法可以顯著提高產品溢價。

　　三、4招讓商鋪賣出好價錢

　　商業建筑設計目的是實現產品的利潤，下面幾個方法可以顯著提高產品溢價。

　　1、增加層高，可改造增加使用面積：業主是上帝，為業主服務是每個設計大濕的天職

　　a.利用各地方規定商鋪層高的上限，盡可能為業主增加改造的可能性

　　b.利用地庫高差為業主提供額外的使用面積

　　利用層高

　　做法：

　　在滿足商業層高規范要求的前提下，加大商鋪的層高，使用戶可自行將室內空間分隔為兩層，以此增加商鋪實際可使用面積。

　　優點：

　　1.顯著增加商鋪實際可使用面積

　　2.經合理的室內設計可增加商業空間趣味

　　適用類型：

　　對商業層高要求較為寬松的個別地區。

　　2、增加后院

　?。ɡ米≌蜕虡I退距贈送后院，后院圍墻同時是小區圍墻降低成本，這種后院對于餐飲、超市等業態有重要作用）

　　哪怕一點點空間也要為我們創造利潤

　　3、利用車庫無用空間，贈送商鋪儲藏面積

　?。ㄌ貏e是二層商業面積較小，可以通過樓梯贈送車庫面積）

　　媽媽再也不用擔心地庫的無用空間了

　　4、贈送天井“偷”面積

　　5、增加商業的外擺區

　?。ㄉ虡I外擺區是商業面積的一種拓展，也是商鋪廣告，對人流有引導作用，特別是對于有景觀資源的商鋪，這種外擺區的價值高于室內商鋪價值，圖例中利用停車位置換外擺區）

　　四、商業平面設計

　　商業建筑的平面設計是整個商業價值實現的基礎，每個細節考慮都是設計師思想的體現。

　　1、三層皮商業中有直接沿街面的商鋪價值最高，最內側商鋪價值次之，中間商鋪價值最低

　?。ㄖ苯用嫦蚪置娴纳啼?，人可以在路上直接看到，所以價值最高；最內側商鋪人流只能從“第一層皮”的“缺口”看到，價值次之；中間商鋪只有當人流進入內街轉過頭后才能發現，價值最低。商鋪面積的大小也根據商鋪價值大小遞減）

　　商鋪的價值根據人能看到商鋪的便捷性變化，價值高的商鋪面積可以適當放大

　　2、一層商鋪價值最高，二層商鋪較低，三層及以上樓層商鋪價值低，需配置直達電梯以及贈送露臺面積(采用層層退臺的方式)才能進行銷售

　　3、一拖二商鋪樓梯需放置在價值低的地方

　?。ㄞD角的三角處留1.2米左右樓梯平臺處理銳角空間）

　　4、一層預留樓梯梁

　?。ǚ謱愉N售時需預留室內樓梯梁便于業主后期改造，做到可分可合，做到銷售方式的靈活轉換）

　　5、商業轉角及入口等空間都是整個商業建筑的節點，需重點處理

　?。ㄞD角商業建議采用一拖二形式，兩邊商業建議采用分層銷售。因為有直達電梯，有條件做三層商業，提高容積率；轉角商業都有轉角或者退讓形成“八字”入口，并在端頭處有電子屏、電梯間、門衛對景。）

　　▲三層皮商業轉角入口